اجاره به شرط تملیک

 

مقدمه

 اجاره به شرط تملیک یکی از ابزارهای اعتباری جهت تامین منابع مالی میان مدت و بلندمدت واحدهای تولیدی(کشاورزی، صنعتی، معدنی)، خدماتی و مسکن به شمار می‌آید. مطابق مواد 10 و 12 از فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا، بانکها می‌توانند اموال منقول و غیر منقول مورد نیاز مشتریان را خریداری یا اموال تحت مالکیت خود را به عنوان موجر( اجاره دهنده) در قالب عقد اجاره به شرط تملیک واگذار نمایند همچنین به منظور ایجاد تسهیلات لازم در گسترش امر مسکن با هماهنگی وزارت مسکن، واحدهای مسکونی ارزان قیمت را احداث یا خریداری نموده در قالب عقد اجاره به شرط تملیک واگذار نمایند.


تعریف

اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد. در این قرارداد اموال منقول و غیر منقول توسط بانک(موجر)به مدت معین برای اجاره، مشروط بر اینکه در پایان مدت قرارداد اجاره، مشتری( مستاجر) مالک اموال منقول و غیر منقول مورد اجاره گردد، به متقاضیان اجاره داده می‌شود.
این عقد عمدتا میان بانکها و اشخاص حقیقی/حقوقی منعقد می‌شود. در قرارداد اجاره به شرط تملیک، منافع مورد اجاره برای مدتی به مستاجر تملیک شده و پس از آن عین مورد اجاره به مستاجر تملیک می‌شود. موجر( اجاره دهنده) بعد از انقضای مدت اجاره و انجام تعهدات توسط مستاجر، باید عین مورد اجاره را به تملیک مستاجر درآورد و در صورت تخلف مستاجر، موجر به عنوان مالک باقی می‌ماند.

 


 

ارکان اجاره به شرط تملیک

 1- اجاره: در لغت به معنای "پاداش عمل /اجرت یا مزد"  می‌باشد.
2- موجر: به اجاره دهنده و مالک اطلاق می‌شود که همان (بانک) است.
3- مستاجر: به اجاره گیرنده اطلاق می‌شود که همان مشتری یا متقاضی تسهیلات است.
4- عین مستاجره: موردی که توسط بانک به مشتری اجاره داده می‌شود.
5- مال الاجاره: به میزان اجاره بها یا مبلغ اقساط اطلاق می‌شود.

 


 

انواع اجاره به شرط تملیک

1- ارکان اصلی: همان شرایط اساسی صحت قرارداد می‌باشند که عبارتند از: ایجاب و قبول، اهلیت طرفین، معلوم بودن سرمایه موضوع قرارداد، معلوم بودن سهم الشرکه ها و نسبتهای تقسیم سود و مشروعیت جهت معامله.
2- شرایط ضمن عقد که عبارتند از: فسخ، خیارات، وجه التزام، بیمه، هزینه‌ها، حل اختلاف، تضمین‌ها، نظارت و ... 
اشخاصی که بخواهند برای تاسیس یا توسعه فعالیتهای تولیدی، بازرگانی و یا خدماتی خود و یا ادامه این گونه فعالیتها با بانک در قالب عقد مشارکت مدنی همکاری نمایند بایستی علاوه بر اطلاعات هویتی، مواردی همچون موضوع مشارکت، میزان سرمایه مورد نیاز، حداکثر مدت مشارکت، پیش بینی خرید، اطلاعات مربوط به هزینه و فروش، سهم سود پیشنهادی متقاضی و همچنین وثیقه‌ایی جهت ضمانت حسن اجرای کار، در اختیار بانک گذارند.
بانک با بررسی اطلاعات و تعیین میزان کل سرمایه مورد نیاز مشارکت مدنی، سهم بانک و شریک، نسبت سود شریک و سود بانک، با رعایت کلیه ضوابطی که در این امر برای بانکها معین شده‌است درصورت وجود توجیه کافی اقتصادی با ذکر شرایطی در ضمن قرارداد یا بدون شرط با درخواست مشتری موافقت و اقدام به انعقاد قرارداد می‌نماید

 


کاربرد اجاره به شرط تملیک در نظام بانکی

1- در اجرای قانون عملیات بانکی بدون ربا، بانک می‌تواند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش فعالیتهای مختلف اقتصادی شامل امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی،ساختمان و مسکن، بازرگانی، کسب و کار به عنوان موجر به مدارس غیرانتفاعی، پزشکان، موسسات حسابرسی و صاحبان کسب و کار برای خرید ساختمان آموزشی و مطب و دفتر محل کار در صورت دارا بودن مجوز رسمی فعالیت، اقدام به اعطای تسهیلات نماید.

 


نکات تکمیلی

 1- مدت عقد اجاره به شرط تملیک نباید از طول عمر مفید اموال مورد اجاره تجاوز نماید و باید قرارداد به گونه‌ای تنظیم گرددکه در زمان اعطای تسهیلات، طول عمر مفید اموال کمتر از دوسال نباشد.
2- اموال مورد نظر نباید مصرف انحصاری داشته و یا بر اثر نصب و بهره‌برداری، استفاده مجدد از آن مقرون به صرفه نباشد.
3- با پرداخت آخرین قسط اجاره، چنانچه مشتری به کلیه تعهدات خود در طول مدت اجاره عمل نموده و بدهی بابت اقساط اجاره و هزینه های قانونی نداشته باشد، اقدامات لازم جهت تملیک عین به مستاجر از طریق نامه به دفاتر اسناد رسمی انجام می‌پذیرد.
4- مستاجر باید دارای اهلیت قانونی جهت انجام معامله اجاره به شرط تملیک باشد.
5- مستاجر باید نسبت به انجام معامله اجاره به شرط تملیک رضایت داشته باشد.
6- مستاجر باید توانایی کامل و امکانات لازم جهت انجام تعهدات خود طبق قرارداد را داشته باشد.
7- مستاجر باید در زمینه فعالیت مورد نظر، دارای تجربه کافی باشد.
8- مستاجر باید در صورت خرید اموال مورد تقاضا توسط بانک، آن را اجاره نموده و شخصا از آن استفاده نماید.
9- مستاجر، خود مسئول تحویل ، حمل و نصب اموال مورد اجاره است.
10- مستاجر در طول مدت اجاره حق ندارد عین مورد اجاره یا منافع آن را در اختیار دیگری گذارد یا به صورت اجاره، رهن و یا وکالت، برای افراد غیر از خودش حقی ایجاد نماید.
11- مستاجر باید نسبت به حفظ و نگهداری و کاربرد صحیح اموال مورد اجاره متعهد گردد.
12- مستاجر اجازه ندارد بدون موافقت بانک (موجر) در عین مورد اجاره تغییری در شکل یا محل ایجاد نماید.
13- مستاجر باید در طول مدت اجاره هزینه تعمیرات مورد اجاره را راسا پرداخت نماید.
14- مستاجر متعهد است کلیه مالیاتها و هزینه‌های قانونی و عرفی عین مورد اجاره را بدون حق مطالبه از بانک پرداخت نماید.
15- با توجه به جدید بودن قرارداد، به صورت واضح باید به  مستأجر تفهیم شود تا وی قصد جدّی داشته باشد.
16- مبلغ اجاره‌های ماهانه (اقساط ماهانه) با توجه به این که مورد اجاره در پایان قرارداد به مالکیت مستأجر در می‌آید تعیین گردد. 
17- بانک موظف است بعد از دریافت تمام اقساط، به صورت رایگان یا در مقابل مبلغ کمی، مورد اجاره را به مستاجر تملیک کند.

 



گروه دورانV6.0.5.0